تابع آینده‌ساز بازار مسکن

در دور دوم همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان، «مساله کلیدی همه ذی‌نفعان بخش مسکن و ساختمان» به‌صورت ویژه به بحث و بررسی صاحب‌نظران اقتصادی، اجتماعی و سیاسی و همچنین کارشناسان اقتصاد مسکن و اهل فن گذاشته می‌شود. در حال حاضر فعالان زنجیره صنعت ساختمان که حلقه آخر آن را متقاضیان خرید ملک و ساختمان و آپارتمان شکل داده‌اند، در «تله رکود مسکن» گیر افتاده‌اند.

این رکود امکان فعالیت، از ساخت گرفته تا فروش و در نهایت خرید از زنجیره را از همگان سلب کرده‌است. رکود مسکن و ساختمان طولانی شده و افق آن خیلی روشن نیست از این بابت که برای تخمین مدت زمان باقی‌مانده از این فاز‌باید چندین متغیر اثرگذار و روابط بین آنها شناسایی شود تا برآورد مشخصی از چشم‌انداز «گذار به رونق» به‌دست بیاید. با این حال، «رکود فرسایشی سال‌های اخیر»، شرایطی را برای ذی‌نفعان بخش مسکن و ساختمان به‌وجود آورده که نیاز به «تاب‌آوری» بیش از هر زمان دیگری، درون این بخش احساس می‌شود.

ذی‌نفعان باید بتوانند مدت زمان بیشتری را «حفظ وضعیت» کنند به این معنا که در برابر فشارهای اقتصادی دوره رکود مقاومت لازم را داشته باشند.

گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» هفته گذشته به منظور پرداختن به موضوع «تاب‌آوری در بخش مسکن و ساختمان» و همچنین هماهنگی‌ها بین مهمانان یکی از پنل‌های تخصصی همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان، یک نشست در ساختمان مرکزی روزنامه برگزار کرد که در آن، سه اقتصاددان و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن و ساختمان حضور داشتند. دکتر تیمور رحمانی، دکتر حسین عبده‌تبریزی و همچنین دکتر غلامرضا سلامی در این نشست، درباره تابع آینده‌ساز بازار مسکن صحبت کردند؛ مجموعه متغیرها و پارامترهایی که خروجی حاصل از روابط اثرگذار بین آنها با متغیرهای بخش مسکن، چشم‌انداز معاملات مسکن، قیمت مسکن و همچنین سرمایه‌گذاری ساختمانی را ترسیم می‌کند.

چکیده این نشست حکایت از آن دارد که ۵ متغیر بر آینده بازار مسکن و ساختمان تاثیرگذار است. این متغیرها شامل «قیمت زمین درون شهرها و هزینه‌های آماده‌سازی زمین در بیرون از شهرها»، «رفاه خانوارها»، «مالیات‌های دریافتی از بخش مسکن و ساختمان»، «نبض تولید و قیمت مصالح‌ساختمانی» و همچنین «رفتارها و عوامل محدودکننده تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک» می‌شود. در کنار این ۵ پارامتر، «شرایط محیط اقتصاد کلان و تحولات بیرونی» نیز وجود دارد که هم بر ۵ پارامتر اول و هم بر معادلات بازار مسکن و ساختمان اثر می‌گذارد.

دلایل رخوت مسکن چیست؟

 دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان در این نشست اشاره کرد که «عواملی از محیط اقتصاد کلان چه از منظر سیاستگذاری اقتصاد کلان و چه از منظر تحولات بیرونی که بر اقتصاد ایران تحمیل می‌شود، وضعیت رخوت در بخش مسکن را توضیح می‌دهند.» بخش مسکن در حوزه ساخت‌وساز دچار رخوت شده‌است. در قیمت مسکن هم رخوت دیده می‌شود به گونه‌ای که حتی اگر امسال قیمت مسکن فرضا ۵۰‌درصد افزایش پیدا کند هنوز رخوت دارد چراکه در قیاس با تورم عمومی، رشد واقعی نکرده است. همچنین حجم معاملات خرید مسکن نیز پایین است، در نتیجه رخوت در سراسر این بخش، یک حقیقت است.

رخوت ساخت‌وساز از رخوت در معاملات مسکن و رخوت در قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد؛ لذا باید بررسی شود که چرا چنین حالتی در این بازار شکل گرفته‌است؟

دکتر رحمانی با بیان اینکه، بررسی‌ها درباره ابعاد رخوت، موضوع مورد مطالعه و ارائه او در همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان خواهد بود، گفت: اگر این بررسی صورت بگیرد مشخص می‌شود که بخشی از رخوت ناشی از شرایط اقتصاد کلان است، نه اقتصاد خرد.

دکتر تیمور رحمانی در ادامه صحبت‌های خود در نشست سه‌جانبه با حضور عبده‌تبریزی و سلامی، تاکید کرد: علاوه‌بر اینکه «شناخت از محیط اقتصاد کلان و نحوه تاثیرگذاری آن بر بخش مسکن» برای تاب‌آوری از بابت نحوه تصمیم‌گیری درست، موثر خواهد بود، بررسی نقش سیاستگذاری در حوزه‌های مختلف به منظور تخفیف رکود حاکم بر بخش مسکن نیز باید برای ذی‌نفعان اهمیت داشته باشد.

در این مسیر، یک نکته این است که سیاستگذاری با اتخاذ یکسری از سیاست‌ها و بهبود اوضاع، چه میزان می‌تواند نقش داشته باشد و کمک کند که مثلا از طریق بهبود روابط خارجی و پیامدهای آن، بخش مسکن دچار شوک مثبت شود. همچنین سیاستگذاری روی نرخ بهره نیز باید از منظر چگونگی اثرگذاری و اینکه آیا اساسا قدرت مانوری از این محل وجود دارد یا خیر، بررسی شود. به‌گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دکتر تیمور رحمانی قصد دارد تحولات بخش پولی و حقیقی اقتصاد را با هدف ترسیم چشم‌‌انداز برای فعالان بخش مسکن و ساختمان بررسی و در همایش ارائه کند.

هشدار «مالیاتی» نسبت به آینده مسکن

 دکتر غلامرضا سلامی، در نشست «دنیای‌اقتصاد» که در آستانه بر‌گزاری دومین همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان تشکیل شد، «برخوردهای مالیاتی دولت با فعالان مسکن و ساختمان» را به ضرر آینده تولید مسکن دانست. سلامی گفت: برنامه دولت برای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه آن هم در شرایطی که طی یکسال و نیم اخیر، میزان رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی کم‌تر بوده و عملا فعالان ساختمانی در فروش ساختمان‌شان، نه‌تنها سود نکرده‌اند که با لحاظ رشد واقعی منفی قیمت مسکن، دچار زیان شده‌اند، می‌تواند برنامه آینده فعالان ساختمانی را به‌شدت تحت‌تاثیر قرار دهد.

سلامی در این‌باره تصریح کرد، در دوره‌هایی که قیمت مسکن دچار جهش شده نیز حدود نیمی از تورم مسکن ناشی از رشد عمومی قیمت کالاها و خدمات بوده‌است. همچنین بخشی از رشد اسمی قیمت مسکن نیز به رشد قیمت نهاده‌های تولید ساختمان مربوط است. در این حالت چنانچه از رشد اسمی قیمت مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه دریافت شود، عایدی مناسبی برای سازنده‌ها در پایان‌دوره سرمایه‌گذاری‌شان باقی نمی‌ماند. این اقتصاددان تاکید کرد؛ مالیات‌ستان نباید از تورم، مالیات بگیرد چون تورم، خودش مالیاتی است که بر فعالان ساختمانی تحمیل می‌شود. 

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن حتی موضوع مالیات بر خانه‌های خالی را نیز مورد نقد قرار داد و گفت: اگر سوداگری در بخش مسکن سرکوب شود به ضرر سازنده‌ها خواهد بود چون آنها برای تکمیل زنجیره صنعت ساختمان خود نیاز دارند بعد از پایان کار ساخت و تکمیل ساختمان‌شان، واحدها را در بازار به فروش برسانند. حال اگر تقاضای سرمایه‌ای از ترس مالیات وارد بازار نشود و این رکود معاملاتی در بازار مسکن برقرار باشد، سازنده‌ها نمی‌توانند عملیات فروش‌شان را برقرار و جاری کنند و در نتیجه فرآیندهای دیگر عملیاتی آنها در طول ساخت به شکل دومینویی ضربه می‌خورد.

زمین و مصالح‌ساختمانی مشکل‌ساز شده‌اند

 در ادامه این نشست، دکتر حسین عبده‌تبریزی به موضوع زمین و نقش آن در قیمت تمام‌شده مسکن و ساختمان پرداخت و گفت، تحولاتی که در بازار مسکن تهران طی سال‌های اخیر رخ داده است به شهرهای اطراف نیز سرایت کرده‌است. 

این صاحب‌نظر اقتصادی به موضوعی اشاره کرد که براساس آن در برخی از حومه‌های تهران قیمت فروش آپارتمان در سطحی قرارگرفته که امکان سودآوری را برای سازنده‌ها سلب کرده‌است. عبده‌تبریزی همچنین به مساله تورم مصالح ساختمانی نیز اشاره کرد و گفت: چرخه‌های تورم تولید و تورم مسکن باعث شده رکود مسکن به قسمت‌های بالاتر بخش ساختمان از جمله کسب‌وکارهای عرضه‌کننده مصالح ساختمانی و نهاده‌های تولید مسکن و ساختمان گسترش پیدا کند و برخی از آنها را تا مرز ورشکستگی بکشاند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، موضوع دیگری که در این نشست بررسی شد، «رفاه اقتصادی» بود. درآمد سرانه خانوارها در سال‌های اخیر و به‌خصوص دهه ۹۰ به‌شدت کاهش پیدا کرد. رشد اقتصادی نزدیک به صفر در طول سال‌های دهه ۹۰ و نوسانات نرخ رشد در سال‌های اخیر، استطاعت حجم وسیعی از خانوارها را برای خرید مسکن از بین برد. مستاجرها در سال‌های اخیر حتی استطاعت اجاره را هم نداشته‌اند و در شهرهای بزرگ، از مناطق بالاشهر به سمت مناطق متوسط یا پایین و ساکنان مناطق ارزان نیز به سمت شهرهای حومه‌ای رفتند.

سهم هزینه‌ مسکن در سبد هزینه خانوارها به بالای ۵۰‌درصد افزایش پیدا کرده‌است؛ رقمی که بسیار سنگین‌تر از نرم جهانی آن است. در چنین اتمسفری از اقتصاد خانوار، امکان فروش مسکن و ساختمان از سوی عوامل تولید سلب می‌شود. این همان صورت مساله «تاب‌آوری» است؛ چگونه می‌توان امکانات و اسباب و لوازم «تاب‌آوری» را در صنعت ساختمان برای فعالان ساختمانی فراهم کرد و این اسباب و لوازم چه چیزهایی هستند؟

بررسی‌هایی که پیش‌تر گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره انجام داده بود، مشخص کرد: سیاستگذار با برخی اصلاحات در رویه‌های مقرراتی حاکم بر بخش ساختمان می‌تواند فشار نیروهای رکودساز را برای فعالان ساختمانی کم کند. اثر کاهش این فشارها حتی فشار هزینه‌های خارج از استطاعت را برای خانوارها تاحدودی تعدیل خواهد کرد.

یکی از اصلاحات سیاستی، «کاهش زمان صدور مجوز ساخت» در تهران و دیگر شهرهای بزرگ و حتی شهرهای کوچک است. در ظاهر امر تصور می‌شود، این فقط تهران است که سازنده‌های ساختمان در آن باید «یک ماراتن» زمان صرف کنند تا به پروانه ساختمانی برسند، درحالی‌که، در برخی شهرهای کوچک ایران که پتانسیل ساخت‌وساز در آنجا قابل‌توجه است، از جمله در شهرهای شمالی کشور، به‌خاطر «مه‌آلود بودن فضای صدور مجوزهای ساختمانی» و مبهم بودن رویه برای حتی عوامل صادر‌کننده پروانه ساخت، خیلی از سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی شرایط «ساخت‌وساز سالم به لحاظ موارد حقوقی و ثبتی» را ندارند و باید در فضای پرریسک، ساخت‌وساز و فعالیت اقتصادی مولد انجام دهند.

مثلا در برخی از همین شهرها، مسیر دریافت پروانه ساخت کاملا مسدود است و سازنده باید رسما به صورت غیررسمی یا به قول بومی‌های آنجا، به شکل خلاف، ساخت‌وساز کند و بعد از اینکه ساختمان محل سرمایه‌گذاری‌اش به اتمام رسید، نسبت به دریافت مجوزات اقدام کند. 

این مسیر وارونه، از نگاه خیلی از سرمایه‌گذاران ساختمانی، بسیار پرریسک است؛ بنابراین وارد این فضا نمی‌شوند آن هم در شرایطی که کشش تقاضا در آنجا وجود دارد و اگر فضای مه‌آلود صدور مجوز سرمایه‌گذاری از بین برود، چه بسا رکود ساختمان نیز به صورت نسبی اما محسوس کاهش پیدا می‌کند. خیلی از افراد که در حال حاضر دارایی‌هایی به قصد حفظ ارزش واقعی سرمایه‌شان در برابر تورم دارند، در صورتی‌که بازار عرضه ساختمان در شهرهای کوچک شمالی و دیگر استان‌ها وجود داشته باشند حاضر به تبدیل دارایی هستند و این می‌تواند تحرکی در سمت تقاضا به‌وجود بیاورد.

فاکتور دیگری که بر «تاب آوری صنعت ساختمان» نقش خواهد داشت، تسهیلات بانکی است. بانک‌ها در سال‌های اخیر عملا با بخش خصوصی صنعت ساختمان قهر کردند چون منابع‌شان را عمدتا به شرکت‌های ساختمانی خودی اختصاص دادند. سهم مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی به ۳‌درصد رسیده است درحالی‌که این سهم باید حداقل ۲۰‌درصد باشد. به این ترتیب در صورتی‌که شرایط برای همکاری بانک‌ها به متقاضیان وام‌های مسکن و ساخت در این بخش فراهم شود، تامین اعتبارات مورد‌نیاز خریداران خانه و سازندگان ساختمان، کمک بسزایی به رکودزدایی خواهد کرد. فاکتور دیگر نیز «ناترازی انرژی» است؛ خیلی از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی در تابستان امسال، آب و برق برای تولید نداشتند.

این قطعی جریان انرژی، تولید آنها را کاهش داد اما چون هزینه‌های ثابت در کارخانه‌ها و بنگاه‌های صنعتی غیرقابل‌قطع‌شدن است، در نتیجه قیمت تمام‌شده مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرد. درحالی‌که تورم مصالح ساختمانی در اواخر سال گذشته به زیر ۳۰‌درصد کاهش پیدا کرده‌بود، در حال حاضر این شاخص در سطح ۵۰‌درصد است، بنابراین اگر در ماه‌های آتی و همچنین سال آینده، سیاست «تامین پایدار انرژی به صنایع» در دستور کار دولت باشد، تورم ساخت کاهش می‌یابد و شرایط برای کاهش تورم مسکن برقرار می‌شود.

شهرداری نیز نقش اساسی در «تغییر محیط کسب‌وکار» زنجیره صنعت ساختمان بازی می‌کند، اما این نقش فعلا وارونه است. در شرایطی که استطاعت خانوارها برای خرید و اجاره مسکن کاهش یافته و میل به خرید واحدهای کوچک بسیار زیاد است، باید مقررات محدودکننده «کوچک سازی» در تهران متوقف شود. یکی از موانع ساخت واحدهای زیر ۵۰مترمربع، الزام به تامین پارکینگ است؛ موضوعی که به‌خاطر مساحت قطعات زمین و شرایط معابر تحقق آن در جنوب تهران، امر محال است. اگر این الزامات برای مدتی و در مناطقی از شهر تعدیل شود، عرضه مسکن کوچک مورد‌نیاز بخشی از تقاضای مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.